¿Cómo queda el reparto de los gastos de la hipoteca después de la última sentencia del Tribunal Supremo?

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El Tribunal Supremo ha dado a conocer las últimas sentencias que fijan doctrina sobre cómo se reparten entre el banco y el cliente los gastos e impuestos de las hipotecas.

Parece que el Tribunal Supremo quiere poner fin al debate que durante años se ha suscitado en los Tribunales sobre quién debe pagar los gastos e impuestos de las hipotecas, si el banco o el cliente, y en qué porcentaje, optando por una solución que algunos medios de comunicación califican como salomónica.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

Las sentencias confirman lo que ya resolvió el Tribunal Supremo en aquella controvertida sentencia del Pleno de finales de 2018:

  • En aquellas hipotecas anteriores a la modificación de la Ley del Impuesto, aprobada en noviembre de 2018, mediante un Decreto del Gobierno, el sujeto pasivo y por tanto el obligado al pago del impuesto, es el cliente que recibe el préstamo y no el banco que lo concede.
  • Para las nuevas hipotecas que se formalicen a partir del 12 de noviembre de 2018 el impuesto será a cargo del banco.

Gastos Notariales:

Las sentencias reparten por mitad entre el cliente y el banco los gastos del notario, por entender que la intervención notarial para la firma de la escritura pública de la hipoteca, beneficia a ambas partes.

  • La factura por la matriz de la escritura de la hipoteca, se debe pagar al 50% entre el cliente y el banco.
  • La factura por la modificación de la hipoteca, también se pagará al 50% entre el cliente y el banco.
  • La factura por la cancelación de la hipoteca, se pagará en su totalidad por el cliente.
  • Las facturas por copias de las escrituras, serán pagadas en su totalidad por quien las solicite.

Gastos registrales:

Las sentencias establecen que la factura del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca, corresponde en su totalidad al banco, ya que se inscribe a su favor y en su beneficio.

En cambio, la factura por la inscripción de la cancelación de la hipoteca, corresponde en su totalidad al cliente, pues es a él a quién beneficia.

Gastos de gestoría:

La factura de la gestoría que se encarga de tramitar la escritura de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad, se considera que es en beneficio de ambas partes, y, por tanto, debe ser pagada al 50% entre el cliente y el banco.

La comisión de apertura:

Hasta estas sentencias, la mayor parte de la jurisprudencia defendía la nulidad de las comisiones de apertura de las hipotecas en aquellos casos en que los bancos no acreditasen que se correspondía con un servicio efectivamente prestado del que debía ser informado el cliente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que estas comisiones de apertura no son abusivas, ya que forman parte del precio de la hipoteca que es pagada por los clientes, siendo perfectamente conscientes de ellas y que por tanto no debe corresponder a la prestación de un servicio concreto.

Esta decisión, discutible y polémica, seguramente tenga mayor recorrido y sea el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el que termine de fijar el criterio definitivo.  Hasta entonces habrá que esperar a ver si los Juzgados y Audiencias cambian su posición, o siguen manteniendo la nulidad de la comisión de apertura.

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